El mercado sigue activo por la rotación de propietarios, mientras jóvenes y hogares sin patrimonio previo soportan la mayor presión de acceso
El deterioro del acceso a la vivienda en España se concentra hoy en el alquiler. El III Informe sobre el Acceso a la Vivienda en España, elaborado por CENTURY 21 España, confirma que en 2025 no hay capitales ni municipios metropolitanos analizados por encima del 50% de la tasa de esfuerzo, pero sí aparecen ya mercados muy próximos a ese umbral en alquiler, especialmente en el área metropolitana de Barcelona.
El informe analiza 40 municipios españoles para medir, con datos comparables, hasta qué punto las familias pueden acceder hoy a una vivienda. El ejercicio cruza los ingresos netos medios de los hogares con los precios de compra y alquiler en cada mercado, tomando como referencia una vivienda tipo de 90 m² y una tasa de esfuerzo del 33% sobre la renta neta disponible. Con esta metodología, el estudio permite identificar qué tipo de vivienda puede asumir cada hogar y cuánto esfuerzo económico exige hacerlo en cada ciudad.
El alquiler supera niveles sostenibles en los grandes mercados
Las diferencias entre ciudades son significativas. Mientras que alquilar una vivienda de 90 m² exige un esfuerzo del 46% de los ingresos familiares en Barcelona y del 40% en Madrid, en ciudades como Palma de Mallorca y Valencia el porcentaje alcanza el 37% y el 36%, respectivamente. En el extremo opuesto se sitúan mercados como Mérida, donde el esfuerzo necesario baja hasta el 19%.
La situación se ha deteriorado con rapidez. Entre 2022 y 2025, los alquileres aumentaron en todas las ciudades analizadas, con incrementos que oscilan entre el 18% registrado en Pamplona y el 51% en Palma de Mallorca. En los grandes mercados urbanos, el encarecimiento ha sido especialmente intenso en Madrid y Barcelona, donde las rentas han aumentado hasta cerca de 500 € mensuales para una vivienda de 90 m².
“El verdadero problema del mercado hoy no es únicamente el precio de la vivienda, sino el nivel de esfuerzo que las familias tienen que asumir para acceder a ella. Cuando un hogar debe destinar el 40% o el 50% de sus ingresos al alquiler, hablamos de una situación difícilmente sostenible para la clase media y media-baja”, explica Ricardo Sousa, CEO de CENTURY 21 España.
Comprar exige menos esfuerzo, pero no resuelve el acceso
A pesar del fuerte incremento de los precios de venta registrado en los últimos años, con subidas de hasta el 40% en ciudades como Valencia, Murcia u Oviedo, la compra ha mejorado relativamente frente al alquiler gracias a una evolución más moderada de las cuotas hipotecarias y a la bajada de los tipos de interés en los últimos dos años.
De hecho, comprar resulta actualmente más accesible que alquilar en todas las capitales analizadas. El estudio concluye que la cuota hipotecaria mensual es entre un 16% y un 45% inferior al coste del alquiler de una vivienda equivalente. Incluso en ciudades con mercados especialmente tensionados, la diferencia es relevante: en Barcelona, comprar exige una tasa de esfuerzo del 31%, frente al 46% necesario para alquilar; en Madrid, la diferencia se sitúa entre el 34% en compra y el 40% en alquiler.
Sin embargo, esta mejora relativa no implica una solución al problema de acceso. Los datos del INE muestran que, aunque los ingresos familiares crecieron entre un 19% y un 24% desde 2022, la tasa de ahorro de los hogares cayó hasta el 12% de la renta disponible en 2025, reduciendo la capacidad de muchas familias para afrontar la entrada inicial necesaria para comprar una vivienda.
“El mercado funciona cada vez más para quienes ya tienen patrimonio y cada vez menos para quienes intentan acceder por primera vez. Ahí es donde realmente se está produciendo la fractura”, añade Sousa.
Un mercado sostenido por propietarios nacionales
Según los datos proporcionados en la Encuesta de Condiciones de Vida elaborada por el INE en 2025, el 73,3% los hogares españoles residía en una vivienda en propiedad. De ellos, casi la mitad del total el 48,9%, tenía la vivienda totalmente pagada, sin hipoteca pendiente, mientras que el 24,4% mantenía la hipoteca activa.
Esta estructura de propiedad ayuda a entender por qué el mercado residencial puede mantener un elevado nivel de actividad incluso en un contexto de creciente dificultad de acceso: existe una amplia base de hogares con patrimonio inmobiliario acumulado que puede facilitar operaciones de cambio de vivienda entre propietarios.
“Son los propios españoles quienes sostienen el mercado residencial. La mayoría de las operaciones no responde a nuevos compradores, sino a propietarios que cambian de vivienda utilizando el patrimonio acumulado como palanca financiera”, señala Sousa.
Esta dinámica permite que el mercado siga funcionando en términos de actividad, pero deja fuera a una parte creciente de la población: jóvenes, hogares sin patrimonio previo y personas con una renta media o media-baja que no pueden apoyarse en una vivienda ya pagada para acceder a otra.
El reto: medir el esfuerzo y planificar mejor la oferta
La presión sobre el acceso también se traduce en una pérdida de calidad residencial. El informe revela que la superficie accesible en alquiler se ha reducido entre 15 y 20 m² en la mayoría de las ciudades desde 2022. En Barcelona, una familia que destine el 33% de sus ingresos a vivienda solo puede acceder hoy a una vivienda de 65 m² en alquiler, frente a los 80 m² que podría adquirir comprando. En Mérida, la diferencia entre compra y alquiler alcanza hasta 95 m².
El estudio identifica la falta de oferta como uno de los factores estructurales del mercado. Según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y del INE, en 2025 se iniciaron más de 121.000 viviendas nuevas en España, un 8,5% más que en 2024, aunque todavía muy lejos de las más de 600.000 viviendas iniciadas en 2006 y 2007.
Con esta nueva edición de este informe de acceso a la vivienda, CENTURY 21 España pone de manifiesto que el desafío no es solo construir más, sino hacerlo de forma más eficiente. La localización de la nueva vivienda, la conexión con infraestructuras de transporte, la proximidad a servicios básicos y la adecuación de las tipologías a la demanda real son factores determinantes para mejorar la accesibilidad.
“El acceso a la vivienda no puede medirse solo por el precio. La verdadera referencia es cuánto esfuerzo exige a las familias y cuánto compromete su estabilidad financiera. Si la tasa de esfuerzo supera el 40%, el problema ya no es coyuntural, es estructural. Por eso no basta con producir más vivienda, hay que construirla donde hace falta, para quien la necesita y con un modelo urbano que funcione”, concluye Ricardo Sousa.
Metodología:
El estudio analiza 40 ciudades españolas a partir de datos de ingresos, precios de compra y alquiler y simulaciones hipotecarias, tomando como referencia una vivienda tipo de 90 m² y una tasa de esfuerzo del 33%, e incorpora una comparativa directa entre 2022 y 2025 para evaluar la evolución del acceso a la vivienda.
